Mercado de Fondos Inmobiliarios en Tiempos de Cambio
junio 17, 2020
La historia ha estado marcada por eventos que dejan su huella en el mundo, nos transforman como individuos y modifican la realidad que vivimos. A nosotros nos tocó ser la generación de la pandemia del COVID-19, sin duda lo recordaremos por mucho tiempo. Hay cambios que vinieron para quedarse y otros tenderán a disiparse como una moda.
Es importante por lo tanto saber identificar cuál es la afectación en el corto y el largo plazo. De momento, estamos viviendo situaciones que han sido disruptivas y con un impacto a nivel global, como nadie recordaba. Las personas de todos los continentes, confinadas en sus casas de forma abrupta, comercios y oficinas cerradas, generando interrupciones y afectaciones en el crecimiento económico mundial. Esta situación no es permanente, tendrá sus implicaciones relevantes, pero en el futuro inmediato se espera un importante repunte.
Es ahí donde debemos estar atentos a lo que ocurre para poder adaptarnos a los tiempos y exigencias de la realidad actual y poder aprovechar las oportunidades de inversión que puedan potenciar la rentabilidad de los portafolios. En esta ocasión nos concentraremos en analizar desde el punto de vista inmobiliario, los principales acontecimientos y la evolución que se está visualizando en esta industria y cómo esto se traduce en el desempeño de los fondos de inversión inmobiliarios en nuestro país.
Los mercados
El sector comercial -tiendas y restaurantes- ha sido el más afectado hasta el momento, el impacto ha sido directo, muchos comercios reportan caídas en ventas de hasta el 100 por ciento dado los cierres de locales impuestos por el Ministerio de Salud por algunos periodos y a que las personas no están saliendo de sus hogares. Han tenido que reinventarse y hacer llegar sus productos a las personas a través del servicio a domicilio. Es importante indicar que algunas de estas empresas estaban ya afectadas antes de que iniciara la pandemia. Por el contrario, los supermercados, las farmacias y las aplicaciones de entrega en línea se han visto beneficiados. La economía se ha ido abriendo paulatinamente según las indicaciones de las autoridades. Las cadenas más grandes como las franquicias, con mejores ubicaciones geográficas, tenderán a tener mayor posibilidad de surgir una vez superada esta etapa, pero ante todo se impone la relevancia de saber diferenciar y posicionar sus marcas, generarle valor y una experiencia al cliente a través de un servicio excepcional.
El sector de oficinas ha sido sometido a prueba con la implementación forzada del teletrabajo. El teletrabajo no es nuevo y se aplica en nuestro país desde hace muchos años, no obstante, claramente los recientes acontecimientos han obligado a ampliar y acelerar la aplicación de este mecanismo. En términos generales en este ámbito el país estaba bastante preparado, algunas empresas más que otras. Los resultados han sido en su mayoría beneficiosos, porque les ha permitido brindar una continuidad de sus operaciones y servicios, obteniendo a la vez algunos ahorros, sin embargo, conforme transcurre el tiempo los porcentajes de productividad han tendido a ir bajando, en este sentido depende mucho del sector específico en el que se desenvuelva. Muchos expertos coinciden en que las oficinas y los espacios de trabajo seguirán siendo necesarios para las empresas y a futuro podríamos ver un complemento entre el teletrabajo y el uso de la oficina.
El fundamento es que las personas son seres sociales, requerimos de compartir con otras personas, es por esto por lo que volveremos a salir a consumir, requeriremos volver a nuestros espacios de trabajo. Conforme más transcurren los meses los colaboradores comienzan a resentir tener en un único lugar físico todos los ámbitos de su vida: trabajo, familia, social, estudio. Las oficinas son áreas para generar cultura y colaboración que incentivan la creatividad e innovación, no todo es replicable desde casa, por lo que seguirán siendo necesarias. Ahora bien, las cosas han cambiado, las tendencias de maximizar el uso por metro cuadrado llegaron a su fin, ahora los protocolos de limpieza y seguridad buscarán por el contrario el distanciamiento social para poder brindar confianza a los colaboradores de volver, es aquí donde será necesario balancear estos nuevos reacomodos del espacio físico con el teletrabajo.
El sector industrial de momento ha sido el menos impactado, aunque ha habido sobre todo retrasos en las cadenas de suministro por los cierres de empresas y mercados en otros países. Ha implicado al igual que el resto de las industrias reacomodos para poder cumplir con las medidas de aforo impuestas por el Ministerio de Salud, procurando la menor afectación posible en la productividad. El sector de industria médica principalmente ha tomado mucha relevancia porque varias empresas que operan en el país han tenido que dedicar parte de su operación a la producción de componentes médicos u otros implementos de uso en la atención de la crisis sanitaria.
Se observa que más bien podrían darse a futuro importantes oportunidades para el país. Costa Rica sigue siendo un destino apetecido por la inversión extranjera directa por la calidad y preparación de su mano de obra. Dada la economía abierta y las ventajas que ofrecemos por medio del régimen de zonas francas, podríamos aprovechar que muchas empresas transnacionales buscarán acercar aún más su producción a sus mercados meta, esto puede representar una gran posibilidad de crecimiento si la sabemos aprovechar.
En este sentido el Ministerio de Comercio Exterior (COMEX), junto con la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) y la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER) están trabajando en una estrategia de propuesta de valor país post pandemia, la notoriedad que ha tenido Costa Rica por el manejo sanitario que ha hecho de la emergencia puede ser un gancho adecuado de atracción tanto para empresas como para la reactivación turística. En general, en nuestro país hay mucho talento y las empresas han mostrado una gran capacidad de resiliencia. Es importante que se siga avanzando en la ruta de ir dotando a la nación de condiciones adecuadas de competitividad que apoyen el desarrollo de las empresas, tanto nacionales, como extranjeras. Temas como conectividad, costos energéticos, infraestructura, reformas laborales, capacitación, reducción de tramitología han estado sobre la mesa de trabajo desde hace mucho tiempo. Hoy por hoy, son las empresas que operan bajo el régimen de zona franca las que están anunciando contratación de personal y siguen dándole soporte a la economía costarricense.
Fondo Inmobiliario Multifondos
El Fondo Inmobiliario Multifondos ha tenido hasta el momento una afectación relativamente baja producto de la crisis generada por el COVID-19, gracias a que el 75% de sus ingresos provienen de inquilinos que operan bajo el régimen de zona franca, que es el sector menos afectado, además, la participación en comercio, que es dónde se observa el mayor impacto, es únicamente del 6%, mucho menor al administrado por el resto de la industria de fondos de inversión (22%**). La cartera del Fondo se distribuye un 32% en el sector industrial y de bodegas, un 62% en oficinas y un 6% en comercio.
El Fondo presenta al mes de abril un volumen transado acumulado en el año de $10 millones en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, ubicándose en primera posición en bursatilidad entre los fondos inmobiliarios de la industria.
A nivel de rentabilidades, muestra un mejor desempeño con relación al resto de participantes según se observa en el siguiente cuadro:
Con relación a la ocupación se ubica en niveles de 89.30%, superior al mercado (85.81%**), lo cual es una gran oportunidad para mejorar las rentabilidades de la cartera, una vez que se logre colocar los espacios que se encuentran actualmente disponibles.
La administración del Fondo está en constante evaluación de las necesidades y tendencias que prevalecerán a partir de la “nueva normalidad” para poder identificar e implementar los cambios requeridos en los inmuebles. Seguimos atentos a las oportunidades que se presentan, nos encontramos en niveles de bajas tasas de interés y mercados ajustándose, resultando esto en condiciones favorables para la inversión en activos que le generen valor a la cartera. El Fondo ha sido a lo largo de sus años de operación, muy consistente con su desempeño, la estrategia seguida y la cautela en la toma de decisiones ha resultado hasta el momento en grandes beneficios para los inversionistas.
Esta coyuntura les permite, además, a los inversionistas de los mercados de capitales, aprovechar excelentes circunstancias, tales como, precios bajos, para seguir diversificando sus portafolios de inversión con activos de alta calidad y buenos fundamentales como los presentados por el Fondo Inmobiliario Multifondos.
“Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión.” “La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora.” “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.” “Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro”. “Manténgase siempre informado, solicite todas las explicaciones a los representantes de la sociedad administradora de fondos de inversión y consulte el informe trimestral de desempeño. Información sobre el desempeño e indicadores de riesgo del fondo de inversión puede ser consultada en las oficinas o sitio Web de la sociedad administradora (www.mvalores.fi.cr) y en el sitio Web de la Superintendencia General de Valores (www.sugeval.fi.cr)”.